Большинство сделок на вторичном рынке жилья – с квартирами от застройщиков

Влияние сделок с новостройками на статистику рынка вторичного жилья

Сделки с новостройками формально причисляются к сегменту вторичного жилья, что, по словам представителей компании «Жилфонд», искажает официальную статистику и скрывает реальный ландшафт спроса и предложения на рынке. Это сообщили в пресс-службе компании «Жилфонд» изданию «Стройгазета».

Оживление на вторичном рынке жилья в Москве

Эксперты отмечают, что вследствие смягчения денежно-кредитной политики наблюдается небольшое оживление на рынке вторичного жилья. Согласно данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок с квартирами на вторичном рынке, что превышает показатель предыдущего месяца на 17,1%.

Однако, как подчеркнул директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский, статистика не полностью отражает реальное положение дел из-за изменений в структуре сделок.

Ипотечные ставки и искажение реальной картины

Средневзвешенная ставка по ипотекам на вторичном рынке в 2025 году, по данным ДОМ.РФ, не превышала 14% годовых. Если в январе средний показатель составлял 13,97%, то к июню он снизился до 9,56%. В то же время реальные рыночные ипотечные ставки в первом полугодии 2025 года находились в диапазоне 24-27% до того, как ключевая ставка ЦБ РФ была снижена в июне до 20% годовых.

По мнению Александра Чернокульского, данная статистика не вполне отражает действительность, но хороша для иллюстрации ситуации. Он отметил, что в сегменте вторичного жилья не может быть такого большого количества ипотечных сделок по льготным программам, чтобы существенно понизить средневзвешенную ставку.

Основная причина выявлена в том, что льготные программы применяются к квартирам от застройщиков, которые теперь считаются вторичным жильем, поскольку продаются не по договору долевого участия (ДДУ), а по договорам купли-продажи.

Результаты опроса среди банков-партнеров

По итогам небольшого опроса банков-партнеров «Жилфонд» выяснил, что до 70% ипотечных сделок со вторичным жильем на самом деле связаны с квартирами, которые являются новостройками, но уже находятся на вторичном рынке.

Рост количества готовых объектов на первичном рынке

Увеличение доли таких сделок напрямую связано с накоплением готового жилья на первичном рынке. Так, по данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), объем нераспроданных квартир на этапе строительства за полгода увеличился в 1,5 раза. На 1 июля 2025 года зафиксировано 319 тысяч нереализованных лотов, в то время как в IV квартале 2024 года их количество составляло 209 тысяч.

Сравнение цен на новостройки и вторичное жилье

Стоимость квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге практически сравнялась. Часто покупатели рассматривают в качестве вторичного жилья именно недавно сданные новостройки.

Александр Чернокульский отмечает, что если покупатель стоит перед выбором — приобрести новостройку и ждать ее сдачи или купить готовое жилье и сразу начать ремонт, то при небольшой или отсутствующей разнице в цене почти всегда выбор падает на готовую квартиру.

Растущий спрос на ипотеку

Ранее «Стройгазета» сообщала, что в июле 2025 года общее количество заявок на ипотеку выросло на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Эксперты прогнозируют сохранение тренда на рост спроса на жилье и повышение цен.

Ключевые выводы

• Сделки с новостройками теперь входят в статистику вторичного рынка, искажают реальную картину.
• Количество сделок на вторичном рынке в июле 2025 года выросло более чем на 17%.
• Средневзвешенные ипотечные ставки по вторичному жилью необоснованно низкие из-за влияния льготных программ на квартиры от застройщиков.
• Большая часть ипотечных сделок со вторичкой связана с квартирами из новостроек.
• Объем нереализованных новостроек вырос в 1,5 раза за полгода, приблизившись к 320 тысячам лотов.
• Цены на новостройки и вторичное жилье практически выровнялись, что влечет за собой изменение предпочтений покупателей.
• Спрос на ипотеку существенно увеличился, прогнозируется дальнейший рост цен и активности на рынке.