Девелопер предложил усовершенствовать процедуры комплексного развития территорий

Необходимость совершенствования механизма комплексного развития территорий

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) требует доработки для повышения гибкости и справедливого распределения обязательств среди участников проектов. Об этом заявил генеральный директор группы компаний «КОРТРОС» Станислав Киселев на панельной сессии «Комплексное развитие территорий», открывавшей Пермский Форум Развития «Города будущего».

Текущая проблема: ответственность только на застройщике

По словам Станислава Киселева, сейчас в рамках КРТ формально регламентируется только деятельность застройщика. Он один несет всю ответственность за исполнение договора, несмотря на большое количество других участников. Поэтому важно определить обязанности всех сторон с учётом экономической ситуации на данный момент.

Ключевые процедуры, требующие доработки

Гендиректор отметил, что существует около десятка процедурных вопросов, которые необходимо пересмотреть и улучшить. Среди них:

• Возможность передачи в залог банкам права аренды земельных участков, используемых для проектов КРТ;
• Размер выплат возмещения за помещения в аварийных домах, подлежащих расселению;
• Расширение оснований для обмена земельными участками с целью их вовлечения в проекты КРТ;
• Условия изменения договора КРТ при существенных, неподконтрольных застройщику, изменениях обстоятельств.

Право застройщиков инициировать изменения договора КРТ

Станислав Киселев подчеркнул, что первоочередной задачей является внесение изменений в Градостроительный кодекс, позволяющих застройщикам самостоятельно инициировать либо вносить корректировки в договор КРТ при значительных изменениях экономической ситуации. Для этого можно разработать алгоритм по аналогии с соглашениями в государственных закупках и государственно-частном партнёрстве.

Учет непредвиденных обстоятельств

Кроме того, поддержка девелоперов возможна через изменения в Градостроительном кодексе, учитывающие непредвиденные обстоятельства, не зависящие от застройщика. Например, обнаружение на территории объектов культурного наследия или отсутствие технической возможности подключения к инженерным сетям.

В этой связи спикер акцентировал внимание на важности предоставления региональными властями полной и достоверной информации о земельном участке до начала работ. Это включает пакет документов по наличию сетей, проведённые археологические изыскания и их результаты.

Пересмотр подхода к выкупной цене аварийного жилья

Согласно мнению Генерального директора «КОРТРОС», требует изменения и методика расчёта выкупной цены аварийного жилья для расселения на территориях КРТ. В настоящее время она состоит из рыночной стоимости жилья и компенсации за капитальный ремонт, которая составляет дополнительно 10-15%. Снятие этой дополнительной нагрузки позволит снизить затраты застройщиков.

Оптимизация затрат на выкуп земельных участков

Улучшить эффективность механизма КРТ также возможно через сокращение бюджетных расходов на приобретение земель частных лиц для размещения административных зданий. Предлагается внедрение механизма обмена на равноценный участок из государственной или муниципальной собственности.

Проблема длительного обжалования договора КРТ

Еще одна существенная проблема — неограниченный срок возможности оспаривания договора КРТ. Это обстоятельство снижает привлекательность проектов как для застройщиков, так и для банков, финансирующих их реализацию.

Заключение: повышение привлекательности и эффективности КРТ

По мнению Станислава Киселева, предложенные изменения в Градостроительный кодекс позволят улучшить финансовую устойчивость проектов КРТ, ускорить их реализацию и сделать этот инструмент более привлекательным для современного российского рынка девелопмента.