Резкое снижение ипотечных ставок угрожает рынку новостроек — мнение эксперта

Рост ввода новых проектов в октябре 2025 года

По данным ДОМ.РФ, в октябре 2025 года застройщики вывели на рынок 4,7 миллиона квадратных метров жилья — это на 15% больше, чем в сентябре, и на 2% больше по сравнению с октябрем 2024 года. Как сообщили в пресс-службе компании «Жилфонд» для «Стройгазеты», с начала 2025 года это уже третий месяц, когда показатели превышают прошлогодние — в июле рост составил 8%, а в сентябре — 4%.

Общий объем строящегося жилья и непроданные площади

Несмотря на отдельные успешные месяцы, эксперты отмечают, что в остальные периоды 2025 года объемы новых проектов были ниже прошлогодних. В результате общий объем строящегося жилья в России превысил 120 миллионов квадратных метров, из которых около 54 миллионов остаются непроданными.

Экспертная оценка ситуации на рынке новостроек

По мнению Александра Чернокульского, директора компании «Жилфонд», рынок новостроек уже можно характеризовать как испытывающий затоваривание. Это важный фактор при прогнозировании дальнейшего развития ситуации, поскольку баланс на рынке сейчас очень хрупок.

Эксперт отмечает, что во многих регионах квартиры на вторичном рынке стоят на 10–15% дешевле, чем аналогичные по характеристикам новостройки. При этом стабильный спрос на первичное жилье поддерживается льготной ипотекой и ограниченной доступностью рыночных ипотечных программ для большинства потенциальных покупателей. Именно ставка рефинансирования Центробанка сейчас поддерживает этот баланс.

Влияние резкого снижения ключевой ставки

Если Центробанк снизит ключевую ставку резко, например на 2 процентных пункта и более, банки, скорее всего, снизят ипотечные ставки. В этом случае вторичное жилье станет заметно более привлекательным вследствие более низких цен. Такая ситуация приведет к смещению покупательской активности в пользу вторичного рынка, что, по мнению Александра Чернокульского, в первую очередь ударит по застройщикам.

Перспективы изменений на рынке жилья

Эксперт подчеркнул, что новый дисбаланс не продержится долго. Спрос на вторичное жилье вырастет, что вызовет рост цен на готовое жилье — достаточно резкий. Сейчас рынок напоминает сжатую пружину, и любое значимое изменение может запустить лавинообразный процесс.

Точной оценки уровней цен в период возможного роста нет, поскольку ставки сдерживают этот процесс уже не первый год. Ожидается, что спад спроса на новостройки, если он произойдет, будет кратковременным — рынок должен стабилизироваться максимум за пару месяцев. Однако для части застройщиков даже кратковременное падение спроса на 1–2 месяца может стать критичным фактором.

Ипотечный рынок в октябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала о значительном росте ипотечных сделок в октябре 2025 года на российском рынке. По данным аналитического центра «Домклик», общий объем оформленных рыночных ипотечных кредитов превысил 80 миллиардов рублей — это максимальный показатель за весь 2025 год.