Эксперт предупреждает о рисках резкого снижения ипотечных ставок для рынка новостроек

Рост вывода новых проектов в 2025 году

В октябре 2025 года девелоперы вывели на рынок 4,7 млн кв. метров новых жилых проектов, что на 15% превышает показатель предыдущего месяца и на 2% выше по сравнению с октябрем 2024 года. Об этом сообщил ДОМ.РФ, данные которого были подтверждены пресс-службой компании «Жилфонд». При этом с начала 2025 года это третий случай, когда месячные показатели по выводу новых объектов превысили прошлогодние результаты: в июле вывод увеличился на 8% по отношению к июлю 2024 года, а в сентябре — на 4% относительно аналогичного периода прошлого года.

Общее состояние рынка жилья и запас непроданных квартир

Несмотря на эти показатели, эксперты отмечают, что в остальные месяцы 2025 года количество новых проектов не достигало уровня 2024 года. В итоге общая площадь строящегося жилья в России превысила 120 млн кв. метров, из которых примерно 54 млн кв. метров остаются непроданными.

Затоваривание рынка новостроек и влияние ипотечных ставок

Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский считает текущую ситуацию на рынке новостроек признаком затоваривания. Он подчеркивает, что данный фактор особенно важен при построении прогнозов, так как общий баланс на рынке недвижимости остается очень хрупким.

Эксперт объясняет, что во многих регионах квартиры на вторичном рынке стоят на 10-15% дешевле аналогичного по характеристикам жилья в новостройках. Стабильный спрос на первичное жилье в основном поддерживается за счет льготной ипотеки. В то же время рыночная ипотека для значительной части потенциальных покупателей остаётся недоступной. Такой баланс поддерживается текущей ставкой рефинансирования Центробанка.

Если же ключевая ставка Центробанка будет снижена резко — например, на 2 процентных пункта или больше — банки обязательно скорректируют ипотечные ставки, что сделает вторичное жилье более привлекательным из-за более низких цен по сравнению с новостройками.

Последствия резкого снижения ставок

• Сильное смещение спроса в сторону вторичного жилья;
• Кратковременное падение покупательской активности в сегменте новостроек;
• Рост цен на готовое жилье при увеличении спроса;
• Возможные критические последствия для некоторых застройщиков при провале спроса даже на 1-2 месяца.

По мнению Александра Чернокульского, эффект от резкого снижения ключевой ставки заметят прежде всего застройщики. Несмотря на возможный кратковременный спад спроса на первичное жилье, рынок быстро придет к новому балансу, и цены на готовое жилье могут вырасти достаточно сильно.

Текущая ситуация на ипотечном рынке

Ранее «Стройгазета» сообщала о значительном росте объема ипотечных сделок в октябре 2025 года. По данным аналитического центра «Домклик», россияне оформили рыночные ипотечные кредиты на сумму свыше 80 млрд рублей — рекордный показатель за весь 2025 год.

Выводы

Таким образом, эксперты предупреждают, что резкое снижение ипотечных ставок, несмотря на повышение доступности кредитов, может негативно сказаться на рынке новостроек из-за перераспределения спроса в пользу вторичного жилья и затоваривания первичного рынка. Для части застройщиков даже кратковременное снижение покупательской активности способно стать серьёзным испытанием, однако рынок в целом сможет адаптироваться и восстановить равновесие.