Резкое снижение ставок ипотеки может повредить рынку новостроек — эксперт

Рост объема новых проектов в 2025 году

По данным ДОМ.РФ, в октябре 2025 года застройщики вывели на рынок 4,7 млн кв. метров новых жилых проектов. Это на 15% больше, чем в предыдущем месяце, и на 2% превышает показатель октября прошлого года. В пресс-службе компании «Жилфонд» сообщили «Стройгазете», что в 2025 году это уже третий случай, когда объемы вывода жилья превысили прошлогодние показатели. Аналогично, в июле 2025 года было введено в эксплуатацию на 8% больше жилья, чем в июле 2024 года, а в сентябре рост составил 4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Рынок жилья и затоваривание

Эксперты отмечают, что в остальные месяцы 2025 года объемы новых проектов на рынке жилья оставались ниже прошлогодних. В результате, общий объем строящегося жилья в России превысил 120 млн кв. метров, из которых примерно 54 млн кв. метров остаются непроданными.

Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский считает, что рынок новостроек сейчас находится в состоянии затоваривания. Он подчеркивает значимость этого факта при построении дальнейших прогнозов, поскольку текущий баланс на рынке недвижимости достаточно хрупкий.

Причины хрупкости рынка

В многих регионах квартиры на вторичном рынке сейчас на 10-15% дешевле аналогичных предложений в новостройках. Тем не менее, спрос на первичное жилье поддерживается двумя главными факторами:

• льготной ипотекой, доступной для покупателей;
• недоступностью рыночной ипотеки, что ограничивает возможности большинства покупателей.

По словам Александра Чернокульского, этот хрупкий баланс поддерживается ставкой рефинансирования Центробанка.

Возможные последствия резкого снижения ставки

Эксперт предупреждает, что при резком снижении ключевой ставки — например, на 2 процентных пункта и более — банки отреагируют снижением ипотечных ставок. Вследствие этого вторичное жилье станет значительно привлекательнее из-за более низких цен. Основные изменения коснутся рынка новостроек, где может резко снизиться покупательская активность.

Александр Чернокульский отмечает:

«Эффект от резкого снижения ставки в первую очередь увидят застройщики — спрос сместится в сторону вторичного жилья».

Долговременное влияние на рынок недвижимости

Директор «Жилфонда» считает, что такая ситуация не продлится долго. Спрос на готовое жилье активизируется, и цены на него пойдут вверх — достаточно резко. По его словам, рынок сейчас словно сжатая пружина, и любое изменение может спровоцировать лавинообразный процесс.

Он добавляет, что прогнозировать уровень цен на вторичное жилье в период роста пока сложно, поскольку цены сдерживаются высокой ставкой не первый год. Несмотря на возможность кратковременного снижения спроса на новостройки, ситуация, по мнению эксперта, нормализуется в течение нескольких месяцев.

Однако даже кратковременный спад спроса на новостройки может стать критичным для некоторых застройщиков в текущих условиях.

Ипотечный рынок в октябре 2025 года

Ранее «Стройгазета» сообщала о заметном росте ипотечных сделок в октябре 2025 года. По данным аналитического центра «Домклик», россияне оформили рыночные ипотечные кредиты на сумму свыше 80 млрд рублей, что стало рекордом за весь 2025 год.